신축 건물을 처음 등기부에 올리는 소유권보존등기는 이후 모든 부동산 거래와 담보 설정의 출발점입니다. 그런데 영등포구 신축 다세대주택 건축주가 건축물대장과 신청서의 표시를 일치시키지 못해 반려를 받거나, 양천구 목동 상가건물 소유자가 국민주택채권 기재란을 잘못 이해하여 처리가 지연되는 사례가 반복됩니다. 건물 소유권보존등기는 토지 보존등기와 신청 근거 규정이 다르고, 도면 첨부 요건이라는 고유한 절차가 추가되며, 건물 유형에 따라 준비해야 하는 서면도 달라집니다. 단독주택, 다가구·다세대, 상가건물, 신축 공장 등 건물 규모와 유형별 처리법을 반려 방지에 초점을 맞춰 분석합니다.
건물 소유권보존등기의 법적 구조 — 토지 보존등기와 무엇이 다른가
건물 소유권보존등기는 등기되어 있지 않은 건물의 등기기록을 새롭게 개설하기 위해 처음으로 하는 등기입니다. 이 점에서 토지 소유권보존등기와 목적이 같습니다. 그러나 건물과 토지는 부동산등기법상 몇 가지 중요한 차이점이 있으며, 이 차이를 모르고 작성하면 반려의 원인이 됩니다.
가장 큰 차이는 신청 근거 규정입니다. 토지 보존등기는 부동산등기법 제65조 제1호에서 제3호까지 세 가지 근거만 있지만, 건물 보존등기는 제4호가 하나 더 있습니다. 특별자치도지사·시장·군수·자치구의 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자가 신청할 수 있다는 내용이 추가된 것입니다. 건축물대장이 없거나 대장상 소유자가 불명확한 경우, 지방자치단체장의 확인서를 통해 소유권을 증명하는 경로가 열려 있습니다.
두 번째 차이는 국민주택채권 기재 방식입니다. 토지 보존등기에서는 시가표준액이 500만 원 이상이면 국민주택채권을 매입해야 합니다. 그런데 건물 소유권보존등기에서는 국민주택채권을 매입하지 않습니다. 신청서에도 ‘건물의 경우 국민주택채권은 기재하지 아니함’이라는 주석이 달려 있습니다. 토지와 건물을 한꺼번에 신청하는 경우에는 토지 부분에 대해서만 국민주택채권 매입 의무가 발생하므로, 두 신청서를 동시에 준비할 때 혼동하지 않아야 합니다.
세 번째 차이는 도면 첨부 요건입니다. 같은 지번의 대지 위에 여러 건물이 있는 경우, 등기 목적 건물에 관한 건축물대장등본이 첨부되지 않으면 대지상의 건물 전체가 표시된 도면을 첨부해야 합니다. 이 요건은 토지 보존등기에는 없는 건물 보존등기 특유의 절차입니다.
신청 근거 규정 4가지 — 건물 유형별 해당 근거 선택법
건물 소유권보존등기의 신청 근거 규정 선택은 신청서 기재의 핵심입니다. 잘못 선택하면 첨부서면과 불일치가 생겨 각하됩니다.
부동산등기법 제65조 제1호는 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인·포괄승계인이 신청하는 경우입니다. 신축 건물을 지어 건축물대장에 소유자로 등재된 건축주가 직접 보존등기를 신청하는 가장 일반적인 경우입니다. 영등포구 신축 다가구주택 건축주나 양천구 목동에서 상가건물을 신축한 소유자가 해당됩니다. 첨부서면의 핵심은 건축물대장등본이며, 대장의 소유자란에 신청인 명의가 기재되어 있어야 합니다.
부동산등기법 제65조 제2호는 판결에 의하여 소유권을 증명하는 자가 신청하는 경우입니다. 건물 소유권 확인 소송 등에서 승소 판결을 받은 경우입니다. 대장상 소유자 명의가 분쟁 상태이거나 불명확한 경우, 판결을 통해 소유권이 확정된 후 이 근거 규정을 사용합니다. 판결문과 판결 확정 증명서가 첨부서면에 포함됩니다.
부동산등기법 제65조 제3호는 수용으로 소유권을 취득한 자가 신청하는 경우입니다. 공익사업 시행 과정에서 건물을 신축하거나 수용된 건물에 대해 등기를 처음 하는 경우입니다.
부동산등기법 제65조 제4호는 특별자치도지사·시장·군수·자치구의 구청장의 확인에 의하여 소유권을 증명하는 자가 신청하는 경우입니다. 건축물대장이 멸실되었거나 대장에 소유자가 기재되어 있지 않은 상황에서, 지방자치단체장이 소유자임을 확인해 주는 서류를 받아 신청하는 경우입니다. 오래된 무허가 건물이 양성화되는 과정에서 이 근거 규정이 사용되기도 합니다.
네 가지 근거 규정 중 본인의 상황에 맞는 것을 선택하여 신청서의 신청 근거 규정란에 정확히 기재해야 합니다. 상황이 복합적이어서 어느 근거 규정을 써야 할지 판단이 어려운 경우에는 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.
부동산 표시 기재 — 건물 유형별 기재 방법의 차이
건물 소유권보존등기 신청서에서 반려 원인 1위가 부동산 표시 기재 오류입니다. 건축물대장등본에 표시된 내용과 신청서 기재 내용이 일치하지 않으면 즉시 각하됩니다. 건물 유형에 따라 기재해야 하는 항목이 달라지므로 주의가 필요합니다.
단독주택이나 다가구주택처럼 일반 건물의 경우, 건물의 소재와 지번, 도로명주소(등기기록 표제부에 기재된 경우), 건물의 구조, 종류, 면적, 부속건물이 있는 경우에는 부속건물의 구조와 종류, 면적을 순서대로 기재합니다. 동일 지번 위에 여러 건물이 있는 경우에는 건물번호도 기재해야 합니다.
구조는 ‘시멘트벽돌조’, ‘철근콘크리트조’, ‘경량철골조’ 등 건축물대장에 기재된 표현 그대로 옮겨야 합니다. 종류는 ‘주택’, ‘근린생활시설’, ‘공장’, ‘창고’ 등 대장 기재 내용과 일치해야 합니다. 지붕 구조도 대장에 기재된 경우 그대로 기재합니다. ‘스레트지붕’, ‘슬래브지붕’ 등 표현이 대장과 다르면 반려됩니다.
집합건물, 즉 아파트나 오피스텔처럼 여러 세대가 하나의 건물을 나눠 소유하는 경우는 기재 방법이 다릅니다. 이 경우에는 1동의 건물 표시와 전유부분의 건물 표시, 대지권의 표시를 각각 구분하여 기재합니다. 집합건물은 대부분 집합건물을 전문으로 다루는 별도의 등기 절차가 있어 일반 건물 보존등기와 다르게 처리됩니다.
부속건물이 있는 경우에는 본 건물과 부속건물을 함께 기재해야 합니다. 본 건물만 기재하고 부속건물을 누락하면 나중에 부속건물에 대한 별도 처리가 필요해질 수 있습니다. 창고, 차고 등 부속건물도 건축물대장에 표시된 내용 그대로 기재합니다.
도면 첨부 요건 — 같은 지번에 여러 건물이 있을 때
도면 첨부는 건물 보존등기에만 있는 요건으로 실무에서 자주 놓치는 부분입니다. 동일한 지번의 대지 위에 여러 건물이 있고, 등기 목적 건물에 관한 건축물대장등본이 첨부되지 않은 경우에 도면을 제출해야 합니다.
도면에는 건물의 소재와 지번, 건물의 종류·구조·면적, 택지의 방위, 건물의 번호, 건물의 형상과 길이, 위치를 기재합니다. 모두 검은 선과 검은 글씨로 작성하되, 등기 목적 외의 건물이 있으면 붉은 선과 붉은 글씨로 표시하여 구분합니다.
도면 제출 방법은 두 가지입니다. 원칙적으로는 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)의 영구보존문서 등록 기능을 이용하여 도면을 전자문서로 변환한 후 신청인 또는 대리인의 전자서명을 부여하여 등록하고, 부여된 등록문서번호를 신청서의 부동산 표시란에 기재하는 방식으로 제출합니다. 예컨대 ‘[등록문서번호 : 100번]’처럼 표시합니다.
다만 자연인 또는 법인 아닌 사단이나 재단이 등기신청을 직접 하거나 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임하여 하는 경우에는 신청인 또는 대리인이 기명날인이나 서명을 한 도면을 서면으로 제출하는 방법도 허용됩니다. 법무사가 자격자대리인으로 신청하는 경우에는 전자문서 방식이 원칙이므로, 도면 등록 절차를 미리 확인해 두어야 합니다.
같은 지번에 건물이 하나뿐이고 그 건물의 건축물대장등본이 정상적으로 첨부된다면 도면은 불필요합니다. 도면이 필요한 상황인지 아닌지를 사전에 판단하고, 필요한 경우 도면 작성과 등록에 충분한 시간을 두어야 처리가 지연되지 않습니다.
건물 유형·규모별 처리 포인트 완전 분석
건물의 유형과 규모에 따라 신청 준비 과정에서 중점적으로 확인해야 할 사항이 달라집니다.
소형 단독주택의 경우는 구조가 비교적 단순합니다. 건축물대장에 본건물과 부속건물이 모두 기재되어 있는지 확인하고, 대장상 소유자가 신청인과 일치하는지 점검하면 됩니다. 영등포구 일대 소형 단독주택 건축주가 직접 신청하는 경우, 건축물대장등본과 주민등록표초본, 취득세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서 네 가지를 준비하면 기본 요건이 갖춰집니다.
다가구주택이나 다세대주택은 세대 수와 각 세대의 면적 표시에 주의가 필요합니다. 다가구주택은 단일 건물로 처리되지만, 다세대주택은 각 세대가 독립된 소유권을 가지는 집합건물 성격을 가집니다. 다세대주택의 보존등기는 집합건물 등기 절차에 따르므로 일반 건물 보존등기와 구분해야 합니다.
상가건물이나 업무용 빌딩의 경우 건물 면적이 크고 용도가 복합적인 경우가 많습니다. 근린생활시설, 업무시설 등 용도별로 면적이 각각 기재된 건축물대장을 정확히 신청서에 옮겨야 합니다. 강남구 테헤란로 일대 업무용 빌딩이나 양천구 목동 상가건물처럼 복합 용도 건물은 대장 기재가 복잡하므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
공장이나 창고 건물의 경우 건물 구조와 종류 기재에서 오류가 자주 발생합니다. 철골구조, 경량철골조 등 특수한 구조명이 대장에 기재되어 있는 경우 그대로 옮겨야 하며, 임의로 약칭이나 유사한 표현으로 바꾸면 안 됩니다. 강남구 인근 물류 창고나 소규모 공장 건물 소유자가 이 부분을 놓치는 사례가 있습니다.
상속인이 신청하는 경우는 규모와 무관하게 상속 관계 서류를 추가로 준비해야 합니다. 제적등본, 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 친양자입양관계증명서(상세) 등 발행일로부터 3개월 이내의 서류가 필요합니다.
취득세와 등기신청수수료 — 건물 보존등기 비용 구조
건물 소유권보존등기에서 납부해야 하는 세금은 취득세(등록면허세)와 지방교육세입니다. 농어촌특별세는 납부 대상인 경우에만 기재합니다.
취득세는 건물의 시가표준액을 기준으로 계산합니다. 일반적으로 건물 소유권 원시취득에 적용되는 세율은 시가표준액의 일정 비율이며, 지방교육세가 추가됩니다. 시가표준액은 관할 구청에서 취득세 납부서를 발급받을 때 확인할 수 있습니다.
건물 보존등기에서는 국민주택채권을 매입하지 않습니다. 이것이 토지 보존등기와 비용 구조에서 가장 큰 차이입니다. 토지와 건물을 함께 처음 신청하는 경우, 토지 신청서에는 국민주택채권 기재란을 채워야 하지만 건물 신청서에는 해당 란을 기재하지 않는다는 점을 명확히 구분해야 합니다.
등기신청수수료는 부동산 1개당 15,000원입니다. 토지와 건물을 별도로 신청하는 경우 각각 15,000원씩, 총 30,000원의 수수료가 발생합니다. 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)를 통해 전자 납부하거나 수납금융기관에 현금으로 납부한 후 영수필확인서를 첨부합니다.
취득세 납부서는 관할 구청에서 발급받아 금융기관에 납부하거나, 지방세인터넷납부시스템을 통해 납부하고 납부확인서를 출력합니다. 영수필확인서는 신청서의 취득세액 표시란 좌측 상단 여백에 붙입니다.
영등포구·양천구·강남구 실제 상담 사례
영등포구 당산동에서 근린생활시설 건물을 신축한 A씨는 건축물대장에는 ‘철근콘크리트조 슬래브지붕’으로 기재되어 있었는데 신청서에 ‘철골콘크리트조’라고 잘못 기재하여 첫 신청이 각하되었습니다. 한 글자 차이가 처리 지연을 불렀습니다. 등기 신청 전 건축물대장등본을 옆에 펼쳐두고 표시 항목을 하나씩 대조하면서 신청서를 작성하는 습관이 중요합니다.
양천구 신정동에서 단독주택을 신축한 B씨는 같은 지번 위에 본건물과 부속 창고가 함께 있었는데, 창고의 건축물대장등본을 별도로 발급받지 않아 도면 첨부 요건을 충족해야 한다는 사실을 뒤늦게 알았습니다. 창고에 대한 건축물대장등본을 추가로 발급받아 첨부하는 방법으로 도면 없이 처리할 수 있었습니다. 동일 지번 위에 여러 건물이 있다면 각 건물의 대장등본이 모두 있는지 사전에 확인해야 합니다.
강남구 논현동에서 소형 사무실 건물을 분양받은 C씨는 해당 건물이 집합건물임에도 일반 건물 소유권보존등기 신청서를 작성해 왔습니다. 집합건물의 경우 일반 보존등기 절차가 아니라 집합건물 전용 등기 절차를 밟아야 하므로, 담당 법무사와 사전에 건물 유형을 확인하는 단계를 거쳤더라면 처음부터 올바른 서류를 준비할 수 있었습니다. 건물이 집합건물인지 비집합건물인지는 건축물대장의 표시로 구분할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
건축물대장에 소유자가 공란으로 되어 있는 경우 어떻게 신청하나요.
건축물대장 소유자란이 공란이거나 소유자가 기재되어 있지 않은 경우에는 제65조 제1호에 의한 단순 신청이 어렵습니다. 이 경우 제65조 제4호에 따라 특별자치도지사·시장·군수·자치구의 구청장의 확인을 받아 소유권을 증명하는 경로를 검토해야 합니다. 관할 구청에서 건물 소유자 확인서 발급 여부와 요건을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
건물을 신축했는데 사용승인이 나기 전에 보존등기를 할 수 있나요.
원칙적으로 건축물대장이 정상적으로 작성된 후에 보존등기를 신청할 수 있습니다. 건축물 사용승인이 완료되고 건축물대장이 등재되어야 대장등본을 발급받아 첨부할 수 있습니다. 사용승인 전에는 대장이 없으므로 제65조 제1호에 의한 신청이 불가능합니다.
취득세를 이미 납부했는데 납부확인서를 분실했으면 어떻게 하나요.
지방세인터넷납부시스템에서 재발급이 가능합니다. 또는 납부한 관할 금융기관에서 납부 내역을 확인하는 방법도 있습니다. 납부확인서 없이 신청서를 제출하면 취득세 영수필확인서 미첨부를 이유로 각하될 수 있으므로, 반드시 재발급받아 준비해야 합니다.
법인이 신축 건물의 보존등기를 신청할 때 추가로 필요한 서류는 무엇인가요.
법인이 신청인인 경우에는 법인등기사항전부증명서 또는 법인등기사항일부증명서를 추가로 첨부해야 합니다. 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 다만 법인의 본점 또는 지점 소재지와 건물 소재지가 동일하다면 첨부가 면제됩니다. 법인의 주소 변경이 있었던 경우에는 현재 등기부상 주소를 기준으로 면제 여부를 판단해야 합니다.
정대성법무사사무소 안내
정대성법무사사무소는 단독주택부터 상가건물, 다가구주택, 공장 건물에 이르기까지 다양한 유형의 건물 소유권보존등기를 2015년부터 처리해 왔습니다. 건물 표시 기재 오류, 도면 첨부 누락, 건물 유형 오판 등 반려 원인이 되는 사항을 사전에 점검하고 한 번에 처리해 드립니다. 영등포구·양천구·강남구 일대 건축주와 건물 소유자도 장승배기역 도보 3분 거리의 사무소를 편리하게 방문하실 수 있습니다.
상담은 방문 예약제로만 진행합니다. 전화 상담은 받지 않습니다. 블로그를 보고 연락하셨다면 노실장을 찾아주시면 더욱 꼼꼼히 챙겨드립니다.
주차는 상도두산위브트레지움 2차 상가 주차장을 이용하시면 됩니다. 예약 문의: 0507-1405-0570 / 영업시간: 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (토·일·공휴일 휴무) 주소: 서울 동작구 상도로30길 40 상가동 207호 / 지하철 7호선 장승배기역 1번 출구 도보 3분