미등기 토지나 임야를 처음으로 등기부에 올리는 절차가 소유권보존등기입니다. 강서구 마곡지구 인근 토지를 보유하고 있으면서 아직 등기를 마치지 않은 경우, 관악구 인근 임야를 상속받았는데 대장에 이름은 올라 있지만 등기부가 없는 경우, 동작구 일대 재개발 구역 내 미등기 토지 소유자가 권리를 확보해야 하는 경우 모두 소유권보존등기가 출발점이 됩니다. 토지와 건물의 보존등기는 절차가 다르고, 같은 토지라도 신청 근거 규정에 따라 첨부서면이 달라집니다. 부동산등기법 제65조의 세 가지 신청 근거별로 작성 방법과 필요 서류를 완전히 분석합니다.
토지 소유권보존등기란 무엇인가 — 미등기 토지의 첫 등기
소유권보존등기는 이전에 등기된 적이 없는 부동산에 대해 처음으로 하는 등기입니다. 부동산등기법은 토지와 건물의 보존등기를 구분하여 규정하고 있으며, 이 포스팅에서 다루는 것은 토지(임야) 소유권보존등기입니다.
대한민국에는 토지대장이나 임야대장에는 소유자로 등록되어 있지만 아직 등기부에 올라 있지 않은 토지가 여전히 존재합니다. 일제강점기나 그 이후 토지 조사 과정에서 대장 등록은 이루어졌지만 등기가 이루어지지 않은 경우, 국유지나 공유지가 불하되었지만 등기가 지연된 경우, 상속 과정에서 등기 없이 수십 년이 지나버린 경우 등이 해당됩니다.
등기부가 없는 토지는 법적으로 소유권을 공시하는 수단이 없어 거래, 담보 설정, 수용 보상 등 다양한 법률 행위에서 불이익을 받을 수 있습니다. 소유권보존등기를 마쳐야 비로소 매매, 증여, 담보 설정 등 후속 등기를 진행할 수 있습니다. 미등기 상태를 방치하면 제3자의 이해관계가 복잡하게 얽혀 나중에 등기가 더 어려워질 수도 있습니다.
토지 소유권보존등기는 단독신청입니다. 매매에 의한 소유권이전등기처럼 매도인과 매수인이 공동으로 신청하는 것이 아니라, 소유자가 혼자서 신청합니다. 법무사 등 대리인에게 위임하여 대리 신청하는 것도 가능합니다.
신청 자격과 신청 근거 규정 — 부동산등기법 제65조 세 가지 경우
토지 소유권보존등기는 누구나 신청할 수 있는 것이 아닙니다. 부동산등기법 제65조는 보존등기를 신청할 수 있는 자와 그 근거를 세 가지로 나누어 규정하고 있으며, 신청서의 신청 근거 규정란에 해당 조항 번호를 기재해야 합니다.
부동산등기법 제65조 제1호는 토지대장이나 임야대장에 최초의 소유자로 등록된 자 또는 그 상속인이나 포괄승계인이 신청하는 경우에 해당합니다. 가장 일반적인 경우로, 대장의 소유자란에 신청인 명의가 등재되어 있거나 그 명의자의 상속인임을 증명할 수 있는 경우입니다. 이때 첨부서면의 핵심은 토지(임야)대장등본이며, 대장의 소유자란에 신청인 명의가 기재되어 있어야 합니다. 상속인이 신청하는 경우에는 상속 관계를 증명하는 서면도 추가로 필요합니다.
부동산등기법 제65조 제2호는 판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자가 신청하는 경우입니다. 토지 소유권 확인 소송 등에서 승소 판결을 받은 경우가 해당됩니다. 대장상 소유자 명의가 다른 사람으로 되어 있거나 불분명하지만, 판결을 통해 소유권이 확인된 경우에 이 근거 규정을 사용합니다. 첨부서면으로 판결문과 판결 확정 증명서가 필요하며, 대장등본만으로는 신청 자격을 갖추지 못하는 상황에서 판결이 대체 근거가 됩니다.
부동산등기법 제65조 제3호는 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 신청하는 경우입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지가 수용되고 보상금을 지급받았으나 아직 등기가 이루어지지 않은 경우, 사업시행자가 이 근거 규정으로 보존등기를 신청합니다. 수용을 증명하는 서면이 첨부서면으로 필요합니다.
신청서 작성 시 세 가지 근거 규정 중 자신의 상황에 해당하는 것을 정확히 골라야 합니다. 잘못된 근거 규정을 기재하면 첨부서면과 불일치가 생겨 신청이 각하됩니다.
신청서 기재 항목 완전 분석 — 10가지 항목별 작성 요령
토지 소유권보존등기 신청서의 항목을 번호 순서에 따라 살펴봅니다.
부동산의 표시란에는 대장등본에 등록된 토지(임야)의 소재와 지번, 지목, 면적을 기재합니다. 등기기록상 표시가 아직 없으므로 대장등본의 기재 내용을 그대로 옮깁니다. 2개 이상의 토지를 동시에 신청하는 경우에는 일련번호를 붙여 각각 기재하고, 마지막에 ‘이 상’이라고 표시합니다.
등기의 목적란에는 ‘소유권보존’이라고 기재합니다. 다른 등기 목적과 혼동할 여지가 없습니다.
신청 근거 규정란에는 앞서 설명한 세 가지 경우 중 해당하는 조항을 기재합니다. 대장에 의한 경우 ‘부동산등기법 제65조 제1호’, 판결에 의한 경우 ‘부동산등기법 제65조 제2호’, 수용에 의한 경우 ‘부동산등기법 제65조 제3호’입니다.
신청인란에는 소유자의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재합니다. 공유 토지인 경우 공유자별로 성명, 주민등록번호, 주소를 각각 기재하고 개인별 지분을 표시합니다. 법인이 신청인인 경우 상호(명칭), 본점 소재지, 등기용등록번호, 대표자 성명과 주소를 기재합니다.
시가표준액 및 국민주택채권매입금액란에는 취득세(등록면허세) 납부서에 기재된 시가표준액을 기재하고, 그에 따른 국민주택채권 매입금액을 기재합니다. 부동산이 여러 개인 경우 각각 기재한 다음 매입총액을 합산합니다. 국민주택채권 매입 의무는 시가표준액이 500만 원 이상인 경우에 발생합니다. 시가표준액이 500만 원에 미치지 못하면 국민주택채권을 매입할 필요가 없으므로 해당 란은 비워두거나 0으로 기재합니다.
국민주택채권발행번호란에는 채권 매입 시 국민주택채권사무취급기관에서 고지하는 번호를 기재합니다. 하나의 신청 사건에 하나의 채권발행번호가 원칙이며, 동일한 채권발행번호를 여러 신청 사건에 중복 기재할 수 없습니다.
취득세(등록면허세)·지방교육세·농어촌특별세란에는 납부서를 통해 확인한 금액을 기재합니다. 농어촌특별세 납부액이 없으면 기재하지 않습니다.
세액합계란에는 취득세(등록면허세)액, 지방교육세액, 농어촌특별세액의 합계를 기재합니다.
등기신청수수료란에는 부동산 1개당 15,000원의 수수료 납부액을 기재하고 납부번호를 기재합니다. 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)를 통해 전자 납부하거나 수납금융기관에 현금으로 납부한 후 영수필확인서를 첨부합니다.
첨부서면란에는 실제 첨부하는 서면 목록과 통수를 기재합니다.
취득세 계산법 — 시가표준액 기준 세율 구조 이해
토지 소유권보존등기에서 납부하는 취득세는 시가표준액을 기준으로 계산합니다. 일반적으로 토지 소유권 취득에 적용되는 취득세율은 시가표준액의 일정 비율이며, 여기에 지방교육세가 추가됩니다.
실례로 시가표준액이 3억 원인 토지의 경우 취득세 500만 원, 지방교육세 50만 원, 합계 550만 원이 됩니다. 농어촌특별세는 농지나 비농업용 토지 등 과세 대상 여부에 따라 다르므로 사전에 확인이 필요합니다. 강서구 마곡지구 인근 도시용 토지와 관악구 인근 임야는 적용되는 세율 구조가 다를 수 있으므로, 관할 구청에서 취득세 납부서를 발급받아 정확한 금액을 확인하는 것이 안전합니다.
취득세 납부는 관할 구청으로부터 납부서(OCR용지)를 발급받아 금융기관에 납부하거나, 지방세인터넷납부시스템을 이용하여 납부하고 시가표준액이 표시된 납부확인서를 출력합니다. 납부확인서를 신청서에 첨부할 때는 등록면허세액 표시란 좌측 상단 여백에 붙입니다.
국민주택채권 매입금액은 시가표준액에 일정 비율을 곱해 산정하는데, 토지의 용도와 지목에 따라 매입 비율이 다를 수 있습니다. 대장에 기재된 지목과 실제 이용 현황이 다른 경우 어떤 기준으로 채권을 매입해야 하는지 확인이 필요할 수 있습니다. 매입 금액과 발행번호는 우리은행 등 채권 취급 금융기관에서 확인하고 처리할 수 있습니다.
첨부서면 상황별 완벽 체크리스트
신청 근거 규정에 따라 첨부서면이 달라집니다. 가장 많이 쓰이는 제65조 제1호 경우를 기준으로 설명하고, 나머지 경우를 별도로 정리합니다.
제65조 제1호(대장에 의한 신청)의 경우 필요한 서면은 다음과 같습니다. 취득세(등록면허세) 영수필확인서는 관할 구청에서 납부서를 발급받아 금융기관에 세금을 납부한 후 받는 서류입니다. 토지(임야)대장등본은 등기하려는 토지 또는 임야의 대장등본으로 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 하며, 대장의 소유자란에 신청인 명의가 등재되어 있어야 합니다. 주민등록표초본(또는 등본)은 신청인의 주소를 증명하기 위한 서면으로 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 위임장은 법무사 등 대리인에게 신청을 위임하는 경우에만 첨부합니다.
상속인이 신청하는 경우에는 추가 서면이 필요합니다. 피상속인과의 상속 관계를 증명하는 제적등본, 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 친양자입양관계증명서(상세) 등이 필요합니다. 이 서류들도 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.
법인이 신청인인 경우에는 법인등기사항전부증명서 또는 법인등기사항일부증명서(발행일로부터 3개월 이내)를 추가로 첨부합니다. 다만 법인의 본점 또는 지점 소재지와 부동산 소재지가 동일하면 첨부를 생략할 수 있습니다.
제65조 제2호(판결에 의한 신청)의 경우에는 대장등본과 함께 확정된 판결문과 판결 확정 증명서를 첨부합니다. 판결문은 법원에서 교부받고, 판결 확정 증명은 담당 법원에서 신청하여 받습니다.
제65조 제3호(수용에 의한 신청)의 경우에는 수용을 증명하는 서면, 즉 사업인정 관련 서류와 보상금 지급 관련 서류 등을 첨부합니다. 수용 주체인 사업시행자가 신청하는 경우가 대부분입니다.
서류를 편철하는 순서도 중요합니다. 신청서, 취득세(등록면허세) 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 위임장, 주민등록표초(등)본, 토지(임야)대장등본 순서로 편철합니다.
대장 소유자와 실제 소유자가 다를 때 — 실무에서 자주 생기는 난관
토지 소유권보존등기에서 가장 복잡한 상황은 대장상 소유자 명의와 실제로 토지를 취득한 사람이 다른 경우입니다. 이 경우 제65조 제1호에 의한 단순 신청이 불가능하고, 상황에 따라 다른 방법을 찾아야 합니다.
대장상 소유자가 이미 사망하고 상속이 수 대에 걸쳐 이루어진 경우가 가장 흔한 사례입니다. 이 경우 현재 상속인이 상속 계보 전체를 서류로 증명하여 신청할 수 있지만, 상속 관계를 증명하는 서류가 방대해질 수 있고 일부 중간 상속인의 제적등본이 멸실된 경우도 있습니다.
대장상 소유자 명의가 불분명하거나 동명이인 문제가 있는 경우, 대장 기재 자체가 부정확한 경우 등에서는 제65조 제2호에 따른 판결에 의한 신청을 검토해야 합니다. 소유권 확인 소송을 통해 판결을 받은 후 그 판결을 근거로 보존등기를 신청하는 방식입니다.
동작구 일대 재개발 구역 내 미등기 토지처럼 여러 이해관계인이 얽혀 있는 경우에는 단순히 신청서 작성 문제가 아니라 권리 관계 정리 자체가 선행되어야 합니다. 이런 상황에서는 법무사나 변호사와 사전 상담을 통해 어떤 경로로 접근할지 먼저 파악해야 합니다.
대장이 존재하지 않거나 대장 자체의 소유자란이 공란인 경우도 있습니다. 이 경우에는 토지 소유자가 누구인지를 입증하는 별도의 절차가 필요합니다.
강서구·관악구·동작구 실제 상담 사례
강서구 마곡지구 인근에 조부로부터 물려받은 임야를 보유하고 있던 A씨는 개발 계획이 인접 지역까지 확대되면서 해당 임야의 가치가 높아지자 등기를 서두르게 되었습니다. 임야대장에는 조부 명의로 등재되어 있었고 조부 사망 후 아버지, 아버지 사망 후 A씨 본인으로 상속이 이루어졌습니다. 상속 계보를 증명하기 위해 조부의 제적등본, 아버지의 기본증명서 및 가족관계증명서, A씨 본인의 기본증명서를 모두 준비하여 제65조 제1호에 따른 신청을 진행했습니다. 서류가 많았지만 순서대로 준비하니 어렵지 않았습니다.
관악구 신림동 인근 토지를 수십 년 전 매수하였지만 등기를 하지 않은 채 보유해 온 B씨는 뒤늦게 토지대장을 확인해 보니 매도인 명의가 그대로 남아 있었습니다. 매도인은 이미 사망하였고 그 상속인들과 연락이 닿지 않는 상황이었습니다. 제65조 제1호에 의한 단순 신청은 불가능한 사안으로, 소유권 확인 소송을 거쳐 판결을 받은 후 제65조 제2호에 따른 신청을 진행하는 경로를 선택했습니다. 시간이 걸렸지만 판결 확정 후 보존등기를 마쳐 권리를 확보할 수 있었습니다.
동작구 일대 재개발 구역 안 미등기 토지를 상속받은 C씨는 사업시행자로부터 수용 보상금을 받기 위해 소유권보존등기가 선행되어야 한다는 안내를 받았습니다. 대장에 상속인인 C씨 명의로 이미 변경 등록이 되어 있는 상태였으므로, 제65조 제1호에 따른 신청으로 비교적 신속하게 처리할 수 있었습니다. 재개발 지역의 미등기 토지는 사업 일정과 연동되어 있으므로, 늦지 않게 등기를 마치는 것이 보상 절차를 원활하게 하는 방법입니다.
자주 묻는 질문
토지대장에 소유자로 등록되어 있는데 주소가 오래전 것이라 현재 주소와 다릅니다. 문제가 되나요.
대장의 소유자 주소와 신청서의 신청인 주소가 다를 수 있습니다. 대장에는 소유자가 맞지만 주소만 변경된 경우라면, 주민등록표초본에 이전 주소와 현재 주소의 연결 이력이 담겨 있으므로 이 서류를 통해 동일인임을 증명할 수 있습니다. 이름이나 주민등록번호에 차이가 있거나 대장 기재가 부정확한 경우는 별도의 확인 절차가 필요합니다.
국민주택채권 매입 의무는 얼마부터 발생하나요.
취득세(등록면허세) 납부서에 기재된 시가표준액이 500만 원 이상이면 국민주택채권 매입 의무가 발생합니다. 시가표준액이 500만 원에 미달하면 채권을 매입할 필요가 없습니다. 매입 금액은 시가표준액에 정해진 비율을 곱해 산정하며, 토지의 용도별로 비율이 다를 수 있으므로 금융기관이나 전문가를 통해 정확한 금액을 확인하는 것이 좋습니다.
미등기 토지를 매도하고 싶은데 소유권보존등기 없이 가능한가요.
원칙적으로 소유권보존등기가 없으면 매도인이 등기부상 소유자가 아니므로 일반적인 소유권이전등기를 진행할 수 없습니다. 미등기 토지는 먼저 소유권보존등기를 마쳐야 이후 소유권이전등기가 가능합니다. 다만 수용이나 판결 등 특수한 경우에는 다른 경로가 있을 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 적절합니다.
외국인이 토지대장에 소유자로 등록된 경우에도 보존등기를 신청할 수 있나요.
외국인이 신청인인 경우에는 일반 절차와 기재사항 및 첨부서면이 다르거나 추가될 수 있습니다. 관련 예규인 재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규(등기예규 제1778호)를 확인하거나, 법무사 등 전문가에게 개별 상황을 상담하는 것이 필요합니다.
정대성법무사사무소 안내
정대성법무사사무소는 2015년부터 토지·임야 소유권보존등기를 포함한 부동산등기 전반을 처리해 왔습니다. 대장에 의한 단순 신청부터 상속 계보가 복잡한 사안, 판결에 의한 신청까지 상황에 맞는 경로를 안내합니다. 강서구·관악구·동작구 일대 토지 소유자도 장승배기역 도보 3분 거리의 사무소를 편리하게 방문하실 수 있습니다.
상담은 방문 예약제로만 진행합니다. 전화 상담은 받지 않습니다. 블로그를 보고 연락하셨다면 노실장을 찾아주시면 더욱 꼼꼼히 챙겨드립니다.
주차는 상도두산위브트레지움 2차 상가 주차장을 이용하시면 됩니다. 예약 문의: 0507-1405-0570 / 영업시간: 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (토·일·공휴일 휴무) 주소: 서울 동작구 상도로30길 40 상가동 207호 / 지하철 7호선 장승배기역 1번 출구 도보 3분