신축 아파트나 오피스텔을 분양받고 나서 처음 등기부에 올리는 절차가 구분건물 소유권보존등기입니다. 강남구 테헤란로 인근 신축 오피스텔 분양자나 서초구 반포·잠원 일대 새 아파트 입주자가 보존등기 비용이 얼마인지, 세금은 어떻게 계산하는지, 등기신청수수료가 일반 건물과 왜 다른지를 모르고 처리가 지연되는 사례가 많습니다. 구분건물 보존등기는 일반 건물 보존등기와 구조 자체가 다르기 때문에 비용 계산 방식부터 신청서 작성법, 첨부서면 구성까지 별도로 파악해야 합니다. 집합건물 특유의 1동 전체 등기와 전유부분 등기의 결합 구조, 대지권 표시, 별지 작성법, 그리고 세대 수에 따라 달라지는 수수료 계산까지 실무 중심으로 정리합니다.
구분건물이란 무엇인가 — 일반 건물과 근본적으로 다른 등기 구조
구분건물은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 각각 독립하여 소유권의 목적이 될 수 있는 건물입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)이 규율하는 아파트, 오피스텔, 집합상가, 집합공장이 대표적입니다.
일반 건물의 소유권보존등기에서는 하나의 건물에 하나의 등기기록이 개설됩니다. 반면 구분건물에서는 1동의 건물 전체에 관한 등기와 각 전유부분(세대)에 관한 등기가 함께 이루어집니다. 등기기록은 전유부분마다 별도로 개설되지만, 1동 전체에 관한 표시 등기를 기반으로 합니다.
이 구조에서 비롯되는 중요한 원칙이 있습니다. 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만 소유권보존등기를 신청하는 경우에는, 나머지 구분건물에 관하여 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 합니다. 예를 들어 10세대 아파트 중 3세대만 먼저 보존등기를 신청하더라도, 나머지 7세대에 대한 표시등기를 같은 신청에서 함께 해야 합니다. 이 원칙을 모르면 신청이 각하됩니다.
구분건물에는 대지권이라는 개념이 추가됩니다. 대지권은 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지를 사용하는 권리를 등기부에 표시하는 것입니다. 대지권의 종류는 소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등이 있으며, 가장 일반적인 형태는 소유권입니다. 대지권의 비율은 전체 대지 면적에 대한 각 전유부분의 지분 비율로 표시됩니다.
등기신청수수료 계산 — 세대 수에 따라 급증하는 구조
구분건물 보존등기의 비용 구조에서 실무자들이 가장 많이 놀라는 부분이 등기신청수수료입니다. 일반 건물 보존등기에서는 부동산 1개당 15,000원으로 계산하지만, 구분건물에서는 이 원칙이 그대로 적용되어 전유부분 수만큼 수수료가 곱해집니다.
5층 10세대 아파트 전체를 동시에 보존등기하는 경우를 예로 들면, 전유부분 10개 각각에 대해 15,000원씩, 합계 150,000원의 등기신청수수료가 발생합니다. 실제로 양식 파일에 수록된 예시에서도 10개 전유부분에 대한 수수료로 150,000원이 기재되어 있습니다. 세대 수가 많은 대단지 아파트라면 수수료만 수백만 원에 달할 수 있습니다.
분양 사업에서 건설사나 시행사가 보존등기를 일괄 진행하는 경우, 수백 세대에 해당하는 수수료를 한꺼번에 납부해야 합니다. 일괄납부는 수납금융기관에 현금으로 납부하는 경우에만 가능하므로, 세대 수가 많은 경우에는 일괄납부 방식을 미리 확인해 두는 것이 편리합니다. 여러 건의 등기신청을 일괄 납부하는 경우 첫 번째 신청서에 영수필확인서를 첨부하고 일괄납부 건수와 총액을 기재하며, 나머지 신청서에는 전 사건에 일괄 납부한 취지를 기재합니다.
대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)를 통해 전자적으로 납부할 경우에는 신용카드, 계좌이체, 간편결제 등을 이용할 수 있으며, 납부 후 출력한 영수필확인서를 첨부합니다.
취득세와 시가표준액 — 구분건물 세금 계산의 기준
구분건물 보존등기에서 납부하는 취득세는 각 전유부분의 시가표준액을 기준으로 계산합니다. 취득세 납부서를 관할 구청에서 발급받을 때 시가표준액이 표시됩니다.
취득세 세율은 주택 유형과 취득 원인에 따라 달라집니다. 신축 주택의 원시취득에 적용되는 세율이 있고, 이에 지방교육세가 추가됩니다. 농어촌특별세는 대상 여부를 사전에 확인해야 합니다.
구분건물 보존등기에서도 건물에 대해서는 국민주택채권을 매입하지 않습니다. 신청서의 시가표준액 및 국민주택채권매입금액란 상단에 ‘건물의 경우 국민주택채권은 기재하지 아니함’이라는 주석이 명시되어 있습니다. 그러나 대지권의 목적이 되는 토지 부분에 대해서는 국민주택채권 매입 의무가 별도로 발생할 수 있으므로, 대지 관련 등기를 별도로 진행하는 경우에는 이를 확인해야 합니다.
전유부분별로 취득세 납부서를 각각 발급받아야 하는지, 아니면 통합 납부가 가능한지는 관할 구청에 따라 다를 수 있습니다. 서초구나 강남구 구청에서의 절차와 마포구 구청에서의 절차가 세부적으로 다를 수 있으므로, 납부서 발급 전 처리 방식을 확인하는 것이 좋습니다. 지방세인터넷납부시스템을 이용하면 방문 없이 납부하고 납부확인서를 출력할 수 있습니다.
취득세 영수필확인서는 신청서의 취득세액 표시란 좌측 상단 여백에 첨부합니다.
부동산 표시 기재 — 1동 표시·전유부분·대지권의 3단계 구조
구분건물 보존등기 신청서에서 가장 복잡한 부분이 부동산의 표시란입니다. 기재할 내용이 많아 신청서 본체에 모두 담기지 않으면 별지를 사용합니다. 실제 신청서 예시에서도 부동산의 표시란에 ‘별지 기재와 같음’이라고 쓰고 별지에 상세 내용을 기재합니다. 별지를 포함한 신청서 각 장 사이에는 간인을 해야 합니다.
기재 내용은 세 층위로 구성됩니다.
첫째, 1동의 건물의 표시입니다. 1동 전체에 관한 것으로, 집합건축물대장등본을 참고하여 건물의 소재와 지번, 도로명주소, 구조, 종류, 면적을 기재합니다. 면적은 구조상 공용부분을 포함하여 전체 면적을 층별로 표시합니다. 건물 번호가 있으면 번호를, 명칭이 있으면 명칭을 함께 기재합니다. 예컨대 ‘샛별아파트 가동’처럼 단지명과 동 명칭을 기재합니다.
둘째, 전유부분의 건물의 표시입니다. 각 전유부분의 건물번호, 구조, 면적을 기재합니다. 건물번호는 집합건축물대장에 기재된 번호 그대로 옮깁니다. 예시에서 보이듯 1층 101호는 ‘1-101’, 2층 201호는 ‘2-201’ 형식으로 기재됩니다. 전유부분의 구조가 복식건물인 경우에는 그 표시를 추가합니다.
셋째, 대지권의 표시입니다. 대지권의 목적인 토지의 소재·지번·지목·면적, 대지권의 종류, 대지권의 비율, 등기원인과 연월일을 기재합니다. 대지권의 등기원인은 ‘대지권’으로, 연월일은 1동 건물의 신축일 등 대지권 발생연월일을 기재합니다. 각 전유부분의 대지권 내용이 동일한 경우에는 전유부분을 일괄 표시한 뒤 대지권을 한 번만 기재해도 됩니다. 반면 전유부분마다 대지권 비율이 다른 경우에는 각 전유부분 아래에 대지권을 별도로 표시해야 합니다.
집합건축물대장등본의 역할 — 일반 건축물대장과 다른 점
구분건물 보존등기의 핵심 첨부서면은 집합건축물대장등본입니다. 일반 건물 보존등기에서 건축물대장등본을 사용하는 것과 유사하지만, 집합건물은 집합건축물대장이라는 별도의 대장 체계로 관리됩니다.
집합건축물대장은 1동 전체에 관한 표제부와 각 전유부분에 관한 전유부분대장으로 구성됩니다. 표제부에는 건물의 소재, 명칭, 구조, 각 층 면적 등이 기재되어 있고, 전유부분대장에는 각 세대의 호수, 구조, 면적, 소유자 등이 기재됩니다. 신청서 작성 시 이 두 부분을 모두 확인하여 내용을 옮겨야 합니다.
집합건축물대장등본은 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 대장의 소유자란에 신청인 명의가 기재되어 있어야 하므로, 분양 계약 후 건축물대장 명의가 신청인으로 변경된 것을 확인하고 나서 등본을 발급받는 것이 안전합니다. 명의가 아직 전 소유자(시공사나 시행사) 명의로 남아 있다면 명의 변경 절차를 먼저 거쳐야 합니다.
건물도면 첨부 요건도 일반 건물과 다릅니다. 집합건축물대장등본이 첨부되지 않은 경우에는 1동의 건물 소재도, 각층의 평면도, 전유부분의 평면도를 모두 첨부해야 합니다. 일반 건물의 도면보다 훨씬 상세하고 복잡한 도면이 필요합니다. 집합건축물대장이 정상적으로 발급되면 도면을 별도로 준비할 필요가 없으므로, 대장등본 발급 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
규약과 공정증서 — 대지권 비율이 특수한 경우 추가 서면
구분건물 보존등기에서 일반적인 상황을 넘어서는 경우에는 규약 또는 공정증서라는 추가 첨부서면이 필요합니다.
세 가지 경우에 이 서면이 필요합니다. 첫째, 대지권의 목적인 토지가 규약상 대지인 경우입니다. 법정 대지가 아닌 규약에 의해 대지로 정해진 토지가 대지권 목적이 될 때 규약을 첨부합니다. 둘째, 대지권의 비율을 각 전유부분의 면적 비율과 다르게 정한 경우입니다. 일반적으로 대지권 비율은 전유부분 면적에 비례하지만, 특별한 약정으로 다르게 정한 경우에는 그 근거 서면을 첨부해야 합니다. 셋째, 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있도록 정한 경우입니다.
집합건물법에서는 원칙적으로 전유부분과 대지사용권을 분리 처분하는 것을 금지하고 있습니다. 분리 처분을 허용하려면 규약이나 공정증서에 의한 별도 약정이 필요하고, 이 경우 보존등기 시 그 서면을 함께 제출해야 합니다.
강남구 테헤란로 집합상가 건물이나 마포구 상암DMC 복합 오피스빌딩처럼 대지 구성이 복잡한 경우, 대지권 비율 설정이 일반 아파트와 다를 수 있습니다. 분양 계약서나 집합건물 규약을 먼저 확인하여 규약 첨부 여부를 판단하는 것이 좋습니다.
강남구·서초구·마포구 실제 상담 사례
강남구 역삼동에서 신축 오피스텔을 10세대 분양한 시행사 A사는 전체 세대를 동시에 보존등기하면서 등기신청수수료를 1개당 15,000원으로 착각하여 150,000원만 준비했습니다. 그런데 10개 전유부분 각각에 15,000원이 적용되어 총 150,000원이 되는 것이므로 실제로는 맞았지만, 30세대였다면 450,000원이 필요했을 것입니다. 세대 수에 수수료를 곱해 총액을 미리 계산해 두어야 납부 과정에서 혼란이 생기지 않습니다.
서초구 반포동 아파트 101호 소유자 B씨는 1동 전체 보존등기가 아직 이루어지지 않은 상태에서 자신의 세대만 먼저 보존등기를 신청하려 했습니다. 그러나 나머지 세대에 대한 표시등기를 동시에 신청하지 않으면 처리가 거부된다는 사실을 뒤늦게 알았습니다. 1동의 건물에 속하는 구분건물 일부만 보존등기를 신청할 때는 반드시 나머지 전유부분에 대한 표시등기를 동시에 신청해야 합니다. 이 경우 보통 시행사나 분양 담당 법무사가 전체를 통합하여 처리하는 구조로 진행됩니다.
마포구 합정동 집합상가를 분양받은 C씨는 대지권의 종류가 ‘임차권’으로 되어 있는 특수한 구조임에도 일반 소유권 대지권과 동일하게 처리하려 했습니다. 대지권 종류가 소유권이 아닌 지상권이나 임차권인 경우에는 해당 권리의 등기가 이미 되어 있어야 하고, 신청서 작성도 달라집니다. 분양 계약서에서 대지권의 종류를 먼저 확인하고 접근하는 것이 시행착오를 줄이는 방법입니다.
자주 묻는 질문
구분건물 보존등기를 세대별로 따로따로 신청할 수 있나요.
1동 전체의 보존등기가 완료된 후에는 미등기 전유부분에 대해 개별적으로 보존등기를 신청할 수 있습니다. 그러나 아직 1동 전체에 대한 등기기록이 개설되지 않은 상태에서는 일부 세대만 따로 신청할 수 없습니다. 이 경우에는 나머지 전유부분에 대한 표시등기를 동시에 신청해야 합니다. 신축 아파트나 오피스텔의 경우 보통 시행사가 전 세대를 일괄하여 보존등기를 진행하는 것이 일반적입니다.
집합건축물대장에 아직 소유자가 기재되지 않은 경우 어떻게 하나요.
분양 계약 후 집합건축물대장에 소유자 명의가 등재되기까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 대장 소유자란이 공란이거나 전 소유자(시공사 등) 명의로 남아 있는 경우에는 명의 변경 절차를 먼저 마쳐야 합니다. 관할 구청에서 건축물대장 소유자 변경 신청을 통해 처리할 수 있습니다. 소유자 변경이 완료된 대장등본을 발급받아 첨부해야 정상적으로 보존등기가 처리됩니다.
대지권 비율을 잘못 기재하면 어떻게 되나요.
대지권 비율은 집합건축물대장에 기재된 수치를 그대로 옮겨야 합니다. 비율을 잘못 기재하면 등기관이 이를 확인하여 보정을 요구하거나 각하할 수 있습니다. 대지권 비율은 분수 형태로 기재하며, 예를 들어 대지 전체 면적 3,000㎡에 대한 전유부분 지분이 300㎡에 해당하면 ‘3,000분의 300’으로 표시합니다. 토지가 여러 필지인 경우에는 토지 일련번호와 함께 각 토지에 대한 비율을 별도로 기재합니다.
보존등기 전에 분양 계약자가 해당 오피스텔을 다시 매도하려면 어떻게 하나요.
보존등기가 완료되지 않은 상태에서는 등기부상 소유권이 공시되지 않으므로 일반적인 소유권이전등기를 진행할 수 없습니다. 분양권 전매 형태로 거래가 이루어지는 경우에는 보존등기와 소유권이전등기를 동시에 진행하는 방법을 검토해야 합니다. 이 경우 절차가 복잡해지므로 전문가와 사전에 경로를 협의하는 것이 중요합니다.
정대성법무사사무소 안내
정대성법무사사무소는 아파트·오피스텔·집합상가 등 다양한 유형의 구분건물 소유권보존등기를 2015년부터 처리해 왔습니다. 세대 수에 따른 수수료 계산, 대지권 표시 기재, 1동 전체 통합 신청 구조를 정확히 파악하고 처리합니다. 강남구·서초구·마포구 일대 신축 건물 소유자와 시행사 담당자도 장승배기역 도보 3분 거리의 사무소를 편리하게 방문하실 수 있습니다.
상담은 방문 예약제로만 진행합니다. 전화 상담은 받지 않습니다. 블로그를 보고 연락하셨다면 노실장을 찾아주시면 더욱 꼼꼼히 챙겨드립니다.
주차는 상도두산위브트레지움 2차 상가 주차장을 이용하시면 됩니다. 예약 문의: 0507-1405-0570 / 영업시간: 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (토·일·공휴일 휴무) 주소: 서울 동작구 상도로30길 40 상가동 207호 / 지하철 7호선 장승배기역 1번 출구 도보 3분