아파트나 오피스텔을 상속받았을 때의 등기 절차는 일반 토지나 단독주택을 상속받을 때와 다릅니다. 마포구 합정동 오피스텔이나 용산구 한남동 아파트를 상속받은 경우, 양천구 목동 아파트 소유자가 사망하여 상속등기를 진행해야 하는 경우 모두 구분건물 상속등기라는 별도의 처리 방식을 이해해야 합니다. 신청서 부동산 표시란이 일반 건물과 구조적으로 다르고, 첨부해야 하는 대장등본의 종류도 다릅니다. 대지권 기재 방법과 토지대장 통수까지 헷갈리는 부분을 일반 상속등기와 비교하면서 정확히 정리합니다.
구분건물 상속등기가 일반 상속등기와 다른 세 가지 핵심
상속등기의 기본 구조인 단독신청 가능성, 등기원인 기재 방법, 피상속인·등기권리자 기재 방법은 일반 상속등기와 동일합니다. 그러나 구분건물에서는 세 가지가 근본적으로 달라집니다.
첫째, 부동산의 표시 기재 구조입니다. 일반 토지나 건물은 소재·지번·지목·면적 또는 소재·지번·구조·면적을 순서대로 기재하면 됩니다. 그러나 구분건물은 1동의 건물의 표시, 전유부분의 건물의 표시, 대지권의 표시라는 세 층위를 각각 구분하여 기재해야 합니다. 각 층위에서 기재해야 하는 항목이 다르기 때문에 어느 하나라도 빠뜨리거나 잘못 기재하면 반려됩니다.
둘째, 첨부해야 하는 대장등본의 종류와 통수입니다. 일반 건물 상속등기에서는 토지대장등본과 건축물대장등본을 각 1통씩 첨부합니다. 구분건물 상속등기에서는 건축물대장 대신 집합건축물대장등본을 첨부하고, 토지대장등본은 대지권의 목적이 되는 토지 필지 수만큼 발급해야 합니다. 실제 양식 예시에서 토지대장등본이 2통으로 기재된 것은 대지권 목적 토지가 2필지(서초동 100번지와 101번지)이기 때문입니다. 토지 필지 수를 미리 파악하지 않으면 대장등본을 부족하게 준비하는 실수가 생깁니다.
셋째, 등기신청수수료 산정 기준입니다. 일반 토지와 건물이 각각 별개의 등기기록을 가지는 경우 각각 15,000원씩 납부합니다. 그런데 구분건물은 전유부분과 대지권이 하나의 등기기록에 통합되어 있으므로 부동산 1개당 15,000원이 적용됩니다. 구분건물 1세대를 상속받는 경우 15,000원이 기준이며, 여러 세대를 동시에 신청하는 경우 세대 수를 곱합니다.
부동산 표시 3단계 기재법 — 1동·전유부분·대지권 완전 분석
구분건물 상속등기 신청서에서 가장 많은 시간이 걸리는 부분이 부동산의 표시란 작성입니다. 등기기록상 부동산의 표시와 한 글자도 다르지 않게 옮겨야 하므로, 반드시 등기사항증명서를 발급받아 참조하면서 기재해야 합니다.
1동의 건물의 표시란에는 1동 전체의 소재, 지번, 건물 명칭, 건물 번호, 도로명주소(등기기록 표제부에 기록된 경우)를 기재합니다. 구조, 층수, 면적은 이 란에 기재하지 않습니다. 예시에 나온 것처럼 아파트 단지 명칭과 동 번호까지 정확히 기재해야 합니다. 소재지가 두 개 지번에 걸쳐 있는 경우(서초동 100, 101처럼)에는 두 지번을 모두 기재합니다.
전유부분의 건물의 표시란에는 건물의 번호, 구조, 면적을 기재합니다. 건물 번호는 집합건축물대장에 기재된 형식 그대로 옮깁니다. 예시에서 ‘1-101’처럼 층수와 호수가 결합된 형태로 기재됩니다. 구조는 ‘철근콘크리트조’처럼 대장 기재와 동일하게, 면적도 소수점까지 정확하게 기재합니다. 아파트를 상속받는 상황에서 호수를 잘못 기재하면 다른 세대의 등기가 되는 심각한 오류가 발생합니다.
대지권의 표시란에는 대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권의 종류, 대지권의 비율을 기재합니다. 토지의 표시란에는 토지 일련번호, 소재, 지번, 지목, 면적을 적습니다. 토지가 2필지 이상인 경우 각각 번호를 붙여 기재합니다. 대지권의 종류는 대부분 ‘소유권’이지만, 지상권이나 전세권으로 설정된 경우도 있으므로 등기기록을 반드시 확인합니다. 대지권의 비율은 전체 대지에 대한 해당 전유부분의 지분 비율을 분수로 표시합니다. 예시에서 ‘1,2 : 3,000분의 500’이라고 기재된 것은 토지 1번과 2번(두 필지 합산)에 대한 3,000분의 500의 비율이라는 의미입니다. 이 비율은 집합건축물대장에 기재된 수치를 그대로 옮깁니다.
첨부서면 구성 — 집합건축물대장과 토지대장 통수 계산법
구분건물 상속등기의 첨부서면은 상속 증명 서면 부분은 일반 상속등기와 동일하지만, 대장등본 구성이 다릅니다.
집합건축물대장등본은 1통을 발급받아 첨부합니다. 등기 대상 전유부분이 속한 1동 전체의 집합건축물대장등본입니다. 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다.
토지대장등본은 대지권의 목적이 되는 토지 필지 수만큼 준비합니다. 대지가 1필지라면 1통, 2필지라면 2통, 3필지라면 3통을 발급받습니다. 양식 예시에서 토지대장등본 2통으로 기재된 이유가 여기 있습니다. 대지 필지 수는 대지권의 표시란에 기재된 토지 일련번호를 통해 확인할 수 있습니다. 미리 등기사항증명서를 발급받아 대지권의 목적 토지가 몇 필지인지 파악한 후 그에 맞게 토지대장등본을 발급받아야 합니다.
상속 증명 서면은 일반 상속등기와 동일합니다. 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 친양자입양관계증명서(상세), 제적등본(필요한 경우)을 첨부합니다. 상속순위 2순위 이하의 자가 상속권리자가 되는 경우에는 피상속인의 입양관계증명서(상세)도 추가합니다. 피상속인과 상속인 각각의 주민등록표초본 또는 등본도 필요합니다.
피상속인의 주민등록표초본은 등기기록상 주소와 사망 당시 주소가 다른 경우 주소변동내역이 포함된 초본을 발급받아야 합니다. 오래된 아파트를 상속받는 경우 피상속인이 수십 년 전 취득 당시 주소가 등기기록에 남아 있어 현재 주소와 다른 경우가 자주 있습니다. 이 점을 놓치면 동일인 확인 과정에서 보정 요구가 생깁니다.
서류 편철 순서는 신청서, 취득세(등록면허세) 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 위임장, 제적등본, 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 친양자입양관계증명서(상세), 주민등록표초(등)본, 토지대장등본, 집합건축물대장등본 순입니다.
등기원인 기재의 시기별 구분 — 구분건물도 동일하게 적용
구분건물 상속등기에서도 등기원인 기재는 피상속인의 사망 시기에 따라 달라집니다. 이 기준은 일반 상속등기와 동일하므로, 구분건물이라고 해서 다른 원칙이 적용되는 것은 아닙니다.
1959년 12월 31일 이전에 개시된 상속의 경우 호주가 사망했으면 ‘호주상속’, 호주가 아닌 가족이 사망했으면 ‘유산상속’으로 기재합니다. 1960년 1월 1일부터 1990년 12월 31일 사이에 개시된 상속은 ‘재산상속’으로 기재합니다. 1991년 1월 1일 이후에 개시된 상속은 ‘상속’으로 기재합니다. 어느 경우든 연월일은 피상속인의 사망일을 기재합니다.
용산구 이태원동 아파트처럼 오래된 건물을 상속받는 경우 피상속인이 수십 년 전 사망하여 ‘재산상속’ 시기에 해당하는 경우가 있습니다. 기본증명서(상세)에서 사망일을 확인한 후 어느 구간에 해당하는지 먼저 판단하고, 그에 맞는 등기원인을 기재해야 합니다. 단순히 ‘상속’이라고 기재하면 등기관으로부터 보정 요구를 받을 수 있습니다.
공동상속인 지분 기재 — 아파트 공유 상속의 현실적 문제
공동상속인이 여러 명인 경우 각자의 지분을 신청서에 기재해야 합니다. 법정상속분에 따라 기재하는 것이 원칙이지만, 협의분할을 통해 특정 상속인이 전체를 단독으로 취득하거나 법정 비율과 다르게 나누는 것도 가능합니다.
법정상속의 경우 배우자는 다른 상속인보다 50%를 가산한 지분을 갖습니다. 배우자와 자녀 2인이 공동상속인인 경우 배우자 3/7, 자녀 각 2/7이 됩니다(배우자 1.5 + 자녀 1 + 자녀 1 = 3.5 기준). 예시 신청서에서 3/7, 2/7, 2/7로 기재된 것이 이 비율입니다.
아파트 한 세대를 공동상속인이 지분으로 나눠 상속받으면 등기부에도 공유 지분으로 기재됩니다. 이후 해당 아파트를 매도하려면 공유자 전원이 동의하고 함께 매도 절차를 진행해야 합니다. 공유자 중 일부가 해외 거주이거나 연락이 닿지 않으면 매도가 어려워집니다. 마포구 합정동 오피스텔처럼 임대수익용 부동산을 상속받는 경우에는 처음부터 협의분할을 통해 1인 명의로 정리하는 것이 나중의 관리와 처분에 편리합니다.
협의분할에 의한 상속등기는 법정상속등기와 첨부서면이 다릅니다. 상속재산분할협의서와 공동상속인 전원의 인감증명서가 추가로 필요합니다. 법정상속 비율과 다른 지분으로 등기하려면 이 서류들을 먼저 준비해야 합니다.
마포구·용산구·양천구 실제 상담 사례
마포구 합정동에서 오피스텔을 임대사업자로 운영하던 피상속인이 사망하였고, 상속인인 배우자 A씨가 해당 오피스텔의 상속등기를 진행하게 되었습니다. 대지권의 목적 토지가 2필지로 나뉘어져 있어 토지대장등본을 2통 준비해야 했는데, 처음에 1통만 준비하여 서류 보완 요청을 받았습니다. 대지권 표시란에 기재된 토지 일련번호를 사전에 확인하고 그 수만큼 대장등본을 준비하는 것이 중요합니다. 또한 임대사업자 등록이 되어 있었으므로 상속등기 완료 후 임대사업자 관련 처리도 별도로 진행해야 했습니다.
용산구 이태원동 아파트의 소유자가 1985년에 사망한 사실이 뒤늦게 확인되어 자녀 B씨가 상속등기를 추진했습니다. 1985년은 ‘재산상속’ 시기에 해당하므로 등기원인을 ‘재산상속’으로 기재했습니다. 피상속인의 제적등본을 발급받는 과정에서 일부 구간의 기록이 불분명하여 법무사 사무소의 도움을 받아 주민센터와 협력하여 필요 서면을 보완했습니다. 수십 년 전 사망한 피상속인의 서류를 발급받는 경우 시간 여유를 넉넉하게 두는 것이 좋습니다.
양천구 목동 아파트를 상속받게 된 C씨는 공동상속인 3인이 법정상속 비율대로 공유 지분으로 등기할 경우 나중에 매도가 복잡해질 것을 우려했습니다. 상속인 간 협의하여 C씨 단독 명의로 정리하는 협의분할을 진행했습니다. 이 경우 상속재산분할협의서 작성과 다른 두 상속인의 인감증명서 준비가 필요했지만, 이후 매도할 때 공유자 전원 동의 문제가 생기지 않아 편리했습니다.
자주 묻는 질문
구분건물 상속등기에서 대지권의 표시를 빠뜨리면 어떻게 되나요.
대지권의 표시를 누락하면 등기관이 보정을 요구합니다. 대지권은 전유부분과 분리할 수 없는 권리로 등기부에 공시되어야 하므로 반드시 기재해야 합니다. 대지권이 이미 등기기록에 기재되어 있는 경우에는 그 내용을 그대로 옮기면 됩니다. 대지권이 아직 등기기록에 등재되지 않은 경우에는 별도의 절차가 필요할 수 있으므로 전문가와 상담해야 합니다.
아파트를 단독으로 상속받는 경우 지분을 기재해야 하나요.
단독상속인이 1인인 경우에는 지분 기재가 필요 없습니다. 공동상속인이 여러 명인 경우에만 각자의 지분을 기재합니다. 법정상속 비율로 진행하는지 협의분할로 진행하는지에 따라 기재하는 지분이 달라집니다.
집합건축물대장등본과 일반 건축물대장등본은 발급 방법이 같나요.
발급 방법은 동일합니다. 정부24(www.gov.kr) 온라인 발급 또는 관할 구청에서 방문 발급이 가능합니다. 다만 발급할 때 ‘집합건물’로 유형을 선택해야 집합건축물대장등본이 발급됩니다. 일반 건물로 선택하면 다른 서류가 발급됩니다. 온라인 발급 시 부동산 소재지와 전유부분 호수를 정확히 입력해야 원하는 세대의 대장등본이 출력됩니다.
상속받은 아파트에 근저당권이 설정되어 있으면 상속등기에 영향이 있나요.
근저당권 등 제한물권이 설정되어 있더라도 상속등기 자체는 진행할 수 있습니다. 상속등기는 소유권 이전을 공시하는 것이므로 기존 근저당권과는 별개로 처리됩니다. 다만 근저당권의 채무를 어떻게 처리할지는 상속인들이 협의해야 하는 문제입니다. 상속포기나 한정승인을 고려하는 경우에는 등기 절차 이전에 그 선택을 먼저 마쳐야 합니다.
정대성법무사사무소 안내
정대성법무사사무소는 아파트·오피스텔 등 구분건물 상속등기를 포함하여 다양한 유형의 상속 관련 등기를 2015년부터 처리해 왔습니다. 대지권 목적 토지 필지 확인부터 집합건축물대장 발급, 신청서의 3단계 부동산 표시 작성까지 세세하게 챙겨 처리합니다. 마포구·용산구·양천구 일대 아파트와 오피스텔 상속 등기도 장승배기역 도보 3분 거리의 사무소에서 처리해 드립니다.
상담은 방문 예약제로만 진행합니다. 전화 상담은 받지 않습니다. 블로그를 보고 연락하셨다면 노실장을 찾아주시면 더욱 꼼꼼히 챙겨드립니다.
주차는 상도두산위브트레지움 2차 상가 주차장을 이용하시면 됩니다. 예약 문의: 0507-1405-0570 / 영업시간: 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (토·일·공휴일 휴무) 주소: 서울 동작구 상도로30길 40 상가동 207호 / 지하철 7호선 장승배기역 1번 출구 도보 3분