2025년 1월 31일, 부동산등기 실무에 큰 변화가 생겼습니다. 부동산등기법 제7조의2가 시행되면서 서로 다른 관할에 속하는 부동산에 대해서도 하나의 등기소에서 공동저당·근저당권설정 등기를 일괄 신청할 수 있는 ‘관련사건 제도’가 도입된 것입니다. 서초구·동작구 일대에서 부동산을 여러 곳에 보유한 의뢰인들의 문의가 2025년 들어 눈에 띄게 늘고 있는데, 이 제도를 정확히 이해하지 못한 채 신청서를 작성하면 각하 처분을 받을 수 있습니다. 근저당권설정, 근저당권말소, 추가근저당권설정 각각의 신청서 작성 방법과 관할 선택 기준을 단계별로 정리합니다.
관련사건 제도란 무엇인가 — 2025년 개정의 핵심
부동산 등기사무는 원칙적으로 부동산 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에서 담당합니다. 따라서 서울 서초구에 있는 토지와 부산 중구에 있는 토지에 공동으로 근저당권을 설정하려면 종전에는 두 관할 등기소에 각각 신청해야 했습니다. 이처럼 여러 등기소를 방문해야 하는 불편함과 비효율을 해소하기 위해 부동산등기법 제7조의2가 신설되었고, 2025년 1월 31일부터 시행에 들어갔습니다.
이 제도의 핵심은 관할이 다른 여러 부동산에 대해 등기목적과 등기원인이 동일한 경우, 그중 하나의 등기소에서 관련된 모든 등기사무를 처리할 수 있다는 것입니다. 여기서 ‘등기목적이 동일하다’는 것은 소유권이전, 근저당권설정 등 신청하는 등기의 내용이나 유형이 같다는 의미입니다. 단, 소유권보존등기는 관련 신청사건으로 등기를 신청할 수 없다는 점을 반드시 기억해야 합니다. ‘등기원인이 동일하다’는 것은 법률행위 또는 법률사실의 내용과 당사자, 원인일자가 모두 동일한 경우를 말합니다.
관련 신청사건으로 인정되는 범위는 부동산등기규칙 제163조에 구체적으로 열거되어 있습니다. 첫째, 동일한 채권에 관하여 여러 개의 부동산에 관한 권리를 목적으로 하는 저당권설정등기 신청입니다. 둘째, 여러 개의 부동산에 관한 전세권설정 또는 전전세 등기 신청입니다. 셋째, 이 두 등기에 대한 이전·변경·말소등기 신청입니다. 넷째, 그 밖에 동일한 등기원인을 증명하는 정보에 따라 등기목적과 등기원인이 동일한 등기 신청이 해당됩니다.
특히 공동저당에 관해서는 부동산등기규칙 제163조의2 제3항에 따라 강제 규정이 적용됩니다. 관할이 다른 부동산에 대하여 공동저당을 신청하는 경우에는 반드시 부동산 전부를 관련 사건으로 하나의 관할등기소에 신청해야 하며, 각각의 등기소에 개별적으로 등기를 신청할 수 없습니다. 이 점을 모르고 종전 방식대로 각 관할 등기소에 개별 신청하면 신청 자체가 수리되지 않습니다.
근저당권설정등기 신청서 작성 — 단계별 핵심 사항
근저당권설정등기는 관련사건 제도의 대표적 유형입니다. 동작구 소재 부동산과 영등포구 소재 부동산에 동일한 채권을 담보하기 위해 공동근저당을 설정하는 경우, 두 지역 중 하나의 관할 등기소에 일괄 신청할 수 있습니다. 신청서 작성 시 일반 근저당권설정등기와 다른 부분이 몇 가지 있습니다.
신청서 상단에 근거 법률을 반드시 표시해야 합니다. 관할이 아닌 등기소에 신청하는 경우, 이 신청이 관련 사건임을 명시하기 위해 신청서 제목 바로 아래에 ‘부동산등기법 제7조의2에 의한 신청’이라고 표기합니다. 상속이나 유증의 경우가 아니라면 이 표기를 사용합니다.
부동산의 표시 기재 방법이 일반 신청과 다릅니다. 등기를 신청하는 모든 부동산을 기재하되, 관할이 다른 부동산에 대해서는 주소 앞에 반드시 ‘(특례관할)’ 표시를 해야 합니다. 예를 들어 서울중앙지방법원 등기국에 신청서를 제출하면서 대전 소재 부동산을 포함하는 경우, 대전 부동산 주소 앞에 ‘(특례관할)’을 기재합니다. 이 표시가 없으면 처리 과정에서 혼란이 생길 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
등기원인과 연월일란은 일반 신청서와 동일하게 작성합니다. 다만 여기서 중요한 점이 있습니다. 등기원인이 부동산마다 다른 경우에는 관련 사건으로 일괄 신청할 수 없습니다. 예컨대 A 부동산은 매매, B 부동산은 증여를 원인으로 하는 경우에는 두 등기를 묶어서 신청할 수 없고 개별 신청해야 합니다. 등기원인의 동일성은 단순히 원인의 종류뿐 아니라 내용, 당사자, 원인일자 모두가 같아야 한다는 점을 기억해야 합니다.
등기의 목적란에는 ‘근저당권설정’과 같이 신청하고자 하는 유형을 기재합니다. 부동산별로 등기목적이 다른 경우에는 관련 사건으로 등기를 신청할 수 없습니다. 채권최고액, 채무자, 등기의무자, 등기권리자 등의 기재 방법은 일반 근저당권설정등기 신청서와 동일합니다.
신청하는 등기소 표시를 꼭 확인해야 합니다. 관할이 다른 여러 부동산을 관련 사건으로 신청하는 경우 신청서 하단에 어느 등기소를 기재하는지가 중요합니다. 이를 잘못 기재하면 신청서가 해당 등기소에서 처리되지 않을 수 있습니다.
근저당권설정 신청 시 납부해야 할 세금과 수수료 계산법
근저당권설정등기를 신청할 때는 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료를 납부해야 합니다. 국민주택채권 매입이 필요한 경우도 있으므로 사전에 정확하게 계산해 두어야 합니다.
등록면허세는 채권최고액의 0.2%로 계산합니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 원이라면 등록면허세는 20만 원이 됩니다. 지방교육세는 등록면허세의 20%이므로 이 경우 4만 원이 됩니다. 농어촌특별세는 비과세 부동산이 아닌 경우 해당될 수 있으나, 일반 도시 지역 부동산의 경우 대부분 해당하지 않습니다. 등기신청수수료는 부동산 1개당 1만 5,000원입니다. 따라서 관련 사건으로 2개의 부동산에 근저당권을 설정하는 경우 등기신청수수료는 3만 원이 됩니다.
등기신청수수료는 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)를 통해 전자적인 방법으로 납부할 수 있으며, 신용카드, 계좌이체, 선불형지급수단, 간편결제 모두 가능합니다. 납부 후 출력한 등기신청수수료 영수필확인서를 신청서에 첨부해야 합니다. 법원행정처장이 지정하는 수납금융기관 또는 신청수수료 납부기능이 있는 무인발급기에 현금으로 납부하는 방법도 있습니다.
여러 건의 등기신청에 대해 수납금융기관에 현금으로 일괄납부하는 경우에는 첫 번째 등기신청서에 영수필확인서를 첨부하고, 해당 등기신청수수료, 납부번호, 일괄납부 건수 및 일괄납부액을 기재합니다. 나머지 신청서에는 해당 등기신청수수료와 전 사건에 일괄 납부한 취지를 기재합니다. 일괄납부는 은행에 현금으로 납부하는 경우에만 가능하다는 점을 유의해야 합니다.
국민주택채권 매입 의무는 채권최고액이나 담보 부동산의 공시지가에 따라 달라지므로, 사전에 관할 등기소나 전문가에게 정확한 금액을 확인하는 것이 안전합니다.
근저당권말소등기 신청서 작성 — 관련사건 특유의 기재 요령
근저당권말소등기는 근저당권설정등기를 해지, 혼동 등을 원인으로 소멸시키기 위한 등기입니다. 말소등기에서는 근저당권설정자 또는 부동산소유자가 등기권리자가 되고, 근저당권자가 등기의무자가 됩니다. 관련사건으로 신청하는 경우 설정등기와 마찬가지로 신청서 작성에 특별히 주의해야 할 사항이 있습니다.
관련사건 말소 신청의 관할 선택 기준은 상황에 따라 달라집니다. 공동근저당권설정등기 중 일부포기에 의해 근저당권 말소등기를 신청하는 경우, 말소하는 부동산 소재지 관할등기소 중 한 곳에서 관련 사건으로 등기를 신청할 수 있습니다. 예를 들어 서울, 대전, 부산의 부동산에 공동근저당권을 설정한 후 대전과 부산 부동산의 근저당권을 말소하는 경우, 대전 또는 부산 관할등기소 중 한 곳에 관련 사건으로 신청합니다. 이때 신청서 상단에 근거법률을 표시하고, 부동산의 표시에 ‘(특례관할)’을 표시해야 합니다.
단, 말소하는 부동산이 하나의 관할에만 해당하는 경우에는 관련 사건으로 신청할 수 없고 그 관할 등기소에 개별 신청해야 합니다. 이 경우 공동담보 내역에 대한 정리는 등기관이 직권으로 처리합니다.
해지에 의해 공동근저당권 전부를 말소하는 경우에는 말소하는 부동산 소재지 관할등기소 중 하나에 등기를 신청할 수 있으며, 신청서 기재 방법은 근저당권설정등기와 동일합니다.
말소 신청서의 부동산 표시란에는 말소하고자 하는 근저당권설정등기가 있는 부동산을 기재하되, 등기기록상 부동산 표시와 일치해야 합니다. 부동산이 토지나 임야인 경우 소재와 지번, 지목, 면적을 기재하고, 건물인 경우 소재와 지번, 도로명주소(등기기록 표제부에 기록된 경우), 건물의 종류, 구조, 면적을 기재합니다.
등기원인과 연월일란에는 그 원인에 따라 ‘해지’, ‘혼동’ 등으로 기재하고, 연월일은 근저당권설정계약 해지 연월일 또는 혼동 연월일 등을 기재합니다. 등기의 목적란에는 ‘근저당권설정등기말소’라고 기재합니다. 말소할 등기란에는 말소할 근저당권의 접수연월일과 접수번호 등을 기재하여 말소할 등기를 특정합니다.
등록면허세는 부동산 1개당 6,000원이고, 지방교육세는 1,200원입니다. 등기신청수수료는 부동산 1개당 3,000원입니다. 설정등기에 비해 훨씬 저렴하므로 비용 부담이 크지 않습니다.
근저당권말소 신청에 필요한 첨부서면 완벽 정리
근저당권말소등기를 신청할 때 첨부해야 할 서면은 신청 상황에 따라 달라집니다. 빠뜨리거나 잘못 준비하면 신청이 반려될 수 있으므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에는 위임장을 첨부합니다. 해지 등과 같이 근저당권등기말소 사유에 관한 증서가 있는 경우에는 그 증서를 첨부합니다.
등기필증 또는 등기필정보는 중요한 첨부서면입니다. 등기의무자인 근저당권자가 근저당권설정등기 후 등기소로부터 교부받은 등기필증을 첨부하는 것이 원칙입니다. 다만 근저당권이 이전된 후 근저당권을 말소하는 경우에는 근저당권이전 등기필증을 첨부해야 합니다. 근저당권설정(이전)등기를 완료하고 ‘등기필정보 및 등기완료통지서’를 교부받은 경우에는 신청서에 그 등기필정보에 기재된 부동산고유번호, 성명, 일련번호, 비밀번호를 각각 기재함으로써 등기필증 첨부에 갈음합니다. 이때 ‘등기필정보 및 등기완료통지서’ 자체를 제출하는 것이 아니며, 한번 사용한 비밀번호는 재사용할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 단, 50개의 비밀번호를 모두 사용한 경우에는 사용했던 비밀번호를 재사용할 수 있습니다.
등기필증이나 등기필정보를 분실하여 첨부할 수 없는 경우에는 부동산등기법 제51조에 따라 등기관으로부터 등기의무자임을 확인받거나 확인서면·확인조서·공증서면 중 하나를 첨부해야 합니다.
말소할 근저당권을 목적으로 한 등기상 이해관계인이 있는 경우, 예컨대 근저당권에 대한 가압류권자 등이 있는 경우에는 그 이해관계인의 승낙서 및 인감증명서를 함께 첨부해야 합니다. 인감증명서는 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 본인서명사실 확인 등에 관한 법률에 따라 발급된 본인서명사실확인서로 인감증명을 대체할 수도 있습니다.
자격자대리인이 부동산등기규칙 제46조 제1항 제8호 각 목의 등기를 신청하는 경우에는 관련 예규에 따른 자필서명 정보를 첨부해야 합니다. 법무사가 대리하는 경우 이 요건을 반드시 확인해야 합니다.
서류를 제출할 때 편철 순서도 중요합니다. 신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 위임장, 자격자대리인의 등기의무자 확인 및 자필서명 정보, 해지증서, 등기필증 등의 순서로 편철하면 업무 처리가 원활합니다.
추가근저당권설정등기 신청서 작성 — 기존 등기와 연결하는 방법
추가근저당권설정등기는 일부의 부동산에 대하여 근저당권설정등기를 한 후, 동일한 채권을 담보하기 위하여 다른 부동산에 추가로 근저당권을 설정하는 경우에 하는 등기신청입니다. 이 경우 전에 등기한 부동산과 새로 추가하는 부동산의 관할이 서로 다를 수 있으므로, 관련사건 제도를 활용하면 하나의 등기소에서 처리할 수 있습니다.
추가근저당권설정의 경우 관할 선택 범위가 일반 공동저당 설정보다 넓습니다. 전에 등기한 부동산의 관할과 추가하는 부동산의 관할 중 한 곳에 관련 사건으로 일괄하여 등기를 신청할 수 있습니다. 예를 들어 대전 소재 부동산에 이미 근저당권을 설정했고, 서울과 부산 소재 부동산을 추가로 담보에 제공하려는 경우, 대전 관할 등기소 또는 서울 관할 등기소 어느 곳에서도 신청이 가능합니다.
신청서 상단 관련사건 근거 표시와 부동산 표시 방법은 근저당권설정과 동일합니다. 즉, 신청서 상단에 근거 법률을 표시하고, 관할이 다른 부동산 주소 앞에는 ‘(특례관할)’을 표시합니다.
추가근저당권설정 신청서에만 있는 특별한 기재 사항이 있습니다. 바로 ‘전에 등기한 근저당권’ 란입니다. 이 란에는 전에 등기한 부동산과 그 접수일자 및 접수번호를 표시해야 합니다. 부동산의 표시란에도 추가할 부동산과 함께 전에 등기한 부동산을 별도로 구분하여 기재해야 합니다.
채권최고액은 추가 설정 부분만 기재합니다. 전에 설정한 채권최고액과 구분하여 이번에 추가하는 부분의 금액만 기재하면 됩니다. 채무자란과 등기의무자, 등기권리자 기재 방법은 일반 근저당권설정등기와 동일합니다.
동작구·서초구 의뢰인 상담 사례 — 실무에서 발생한 문제와 해결 과정
서초구에 사무실 건물을 보유하고 있는 A씨는 동작구 소재 아파트와 함께 두 부동산에 공동으로 근저당권을 설정하려 했습니다. 2025년 1월 이전이었다면 서초구 관할 등기소와 동작구 관할 등기소에 각각 신청해야 했지만, 2025년 2월에 상담이 이루어졌기 때문에 두 부동산을 하나의 관련사건 신청으로 처리할 수 있었습니다. A씨는 서울중앙지방법원 등기국에 신청서를 제출하면서 동작구 소재 아파트 주소 앞에 ‘(특례관할)’을 표시하여 문제없이 등기를 마쳤습니다.
영등포구에서 사업체를 운영하는 B씨는 서울, 대전, 부산 세 곳에 소재한 부동산에 공동근저당을 설정했다가 이 중 대전과 부산 부동산의 근저당권을 일부포기로 말소하려 했습니다. B씨는 처음에 세 등기소에 각각 신청해야 한다고 알고 있었지만, 관련사건 제도를 통해 대전 또는 부산 관할 등기소 중 한 곳에서 일괄 처리할 수 있다는 안내를 받았습니다. 서울 부동산은 말소 대상이 아니므로 부동산 표시란에 기재할 필요가 없었고, 대전과 부산 부동산만 기재하여 신청을 마쳤습니다.
동작구 상가를 소유한 C씨는 기존 근저당권 설정 당시 등기필정보 통지서를 분실했다는 사실을 말소 신청 직전에 알게 되었습니다. 비밀번호를 기재할 수 없는 상황이었으므로, 부동산등기법 제51조에 따라 등기관으로부터 등기의무자 확인을 받는 절차를 밟아야 했습니다. 이 과정에서 일정이 지연되었지만, 미리 대비했더라면 한 번에 처리할 수 있었던 사안이었습니다.
이 사례들에서 공통적으로 확인되는 교훈이 있습니다. 관련사건 제도는 분명히 편리하지만, 신청 전에 관할 선택, 특례관할 표시, 등기필정보 준비 여부를 빠짐없이 점검해야 한다는 것입니다.
자주 묻는 질문
관련사건으로 신청할 때 어느 등기소에 제출해야 하는지 어떻게 선택하나요.
공동저당 설정의 경우에는 부동산 소재지 관할등기소 중 어느 곳이든 선택할 수 있습니다. 다만 실무적으로는 가장 접근하기 편리한 등기소를 선택하거나, 부동산 중 시가가 높은 부동산의 관할 등기소를 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 중요한 것은 선택한 등기소를 신청서 하단에 정확하게 기재하고, 그 등기소 관할이 아닌 부동산에 대해서는 부동산 표시란에 ‘(특례관할)’을 빠짐없이 표시하는 것입니다. 어느 등기소에 신청하더라도 관련된 모든 부동산에 대한 등기가 일괄 처리됩니다.
등기원인이 일자만 다른 경우에도 관련사건으로 신청할 수 없나요.
그렇습니다. 등기원인의 동일성 판단은 엄격합니다. 법률행위 또는 법률사실의 내용, 당사자, 원인일자가 모두 동일한 경우에만 등기원인이 동일하다고 봅니다. 따라서 설정 계약 일자가 하루라도 다르거나 당사자가 다른 경우에는 관련사건으로 일괄 신청이 불가능합니다. 이 경우 각 관할 등기소에 개별적으로 신청해야 합니다. 실무상 여러 부동산에 동시에 근저당을 설정하면서 계약서를 하나로 작성하는 이유 중 하나가 바로 이 요건을 충족하기 위해서입니다.
등기필정보 비밀번호를 잘못 입력하면 어떻게 되나요.
등기필정보에는 50개의 비밀번호가 있습니다. 한 번 사용한 비밀번호는 원칙적으로 재사용할 수 없습니다. 비밀번호를 잘못 입력한 경우 등기관이 이를 확인하는 과정에서 신청이 지연될 수 있으며, 경우에 따라 각하될 수도 있습니다. 비밀번호 분실이나 기재 오류가 우려된다면 신청 전에 전문가와 함께 정보를 확인하거나, 분실한 경우에는 부동산등기법 제51조의 절차를 통해 보완하는 것이 안전합니다.
재외국민이나 외국인이 근저당권말소등기를 신청하는 경우 추가로 필요한 서류가 있나요.
재외국민이나 외국인, 법인 아닌 사단 또는 재단인 경우에는 신청서 기재사항과 첨부서면이 달라지거나 추가될 수 있습니다. 이런 경우에는 사법정보통합검색 포털에서 관련 예규를 확인하거나, 법무사 등 전문가에게 직접 문의하는 것이 적절합니다. 일반적인 안내만으로는 개별 상황의 복잡성을 모두 다루기 어렵기 때문입니다.
공동신청과 단독신청, 대리인 신청 중 어떤 방식이 적합한지 어떻게 판단하나요.
근저당권말소등기는 원칙적으로 등기권리자(근저당권설정자 또는 소유자)와 등기의무자(근저당권자)가 함께 방문하여 공동으로 신청합니다. 판결에 의한 등기인 경우에는 승소한 당사자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 쌍방이 제3자에게 위임하거나 일방이 상대방의 대리인이 되는 것도 가능하지만, 변호사나 법무사가 아닌 자는 신청서 작성이나 서류 제출 대행을 업으로 할 수 없습니다.
정대성법무사사무소 안내
2015년부터 법인등기와 부동산등기 전문으로 운영해 온 정대성법무사사무소는 2025년 신설된 관련사건 제도를 포함하여 부동산등기 실무 전반을 다루고 있습니다. 근저당권설정·말소·추가설정은 물론, 공동저당 관련 복잡한 관할 문제도 경험을 바탕으로 안내해 드립니다. 서울 동작구에 위치한 사무소는 장승배기역 1번 출구에서 도보 3분 거리에 있어 동작구는 물론 영등포구, 서초구 방면 의뢰인도 접근하기 편리합니다.
상담은 방문 예약제로만 진행하며 전화 상담은 받지 않습니다. 블로그를 보고 연락하셨다면 노실장을 찾아주시면 더욱 꼼꼼히 챙겨드립니다.
주차는 상도두산위브트레지움 2차 상가 주차장을 이용하시면 됩니다. 예약 문의: 0507-1405-0570 / 영업시간: 평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (토·일·공휴일 휴무) 주소: 서울 동작구 상도로30길 40 상가동 207호